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Immobilienbewertung: Was ist der Mehrwert für Sie?
Eine Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Marktwerts einer Liegenschaft. Sie ist eine wichtige Grundlage, bevor Sie Entscheidungen über Kauf und Verkauf, eine hypothekarische Belehnung oder sonstige Schritte mit einer Liegenschaft planen. Eine sorgfältige Bewertung hilft Ihnen, den tatsächlichen Wert Ihres Eigentums zu bestimmen und sicherzustellen, dass Sie einen fairen Preis erzielen.
Eine Immobilienbewertung wird üblicherweise von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen durchgeführt. Dieser Experte führt eine detaillierte Befundaufnahme durch und erhebt alle sonstigen wichtigen Eigenschaften der Liegenschaft. Auf Basis dieser Erhebungen und Größe, Alter, Lage und Zustand der Liegenschaft erstellt der Sachverständige sein Gutachten.
Warum sind Immobilienbewertungen so wichtig?
- Ermittlung des Verkehrswert ("Fairer Preis"): Eine sorgfältige Bewertung bestimmte den realen Wert Ihrer Immobilie und gibt Sicherheit beim An- und Verkauf, bei der Bewertung für Schenkungen, Erbschaftsfragen etc.
- Objektivierung und Verbindlichkeit: Ein durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten ist objektiv und verbindlich. Es entspricht allen Regeln der Wissenschaft und dem Stand der Technik - dafür leistet der Sachverständige Gewähr. Sie haben damit auch für sensible Angelegenheiten eine verlässliche Grundlage in Händen.
- Fundierte Bestandserhebung: Im Zuge der Errichtung eines Gutachtens werden sorgfältig und systematisch alle wesentlichen Eigenschaften der Immobilie sowie die zugehörigen Dokumente erhoben, erfasst und bewertet. In fast jedem Fall entsteht dadurch ein deutlicher Mehrwert für den Eigentümer.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz der im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie erzielbare Wert. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt auf Basis der im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelten Verfahren nach Beurteilung des Sachverständigen.
Die im Liegenschaftsbewertungsgesetz in den §§ 4 bis 6 vorgesehenen Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind:
- das Vergleichswertverfahren
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
Einheitswert
Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke. Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer herangezogen. Der Einheitswert ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Das Finanzamt stellt den Einheitswert einer Immobilie per Bescheid fest (Einheitswertbescheid). Bei der Ermittlung des Einheitswertes werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Lage der Immobilie
- Größe und Ausstattung der Immobilie
- Baujahr und Bauqualität
- Art des Gebäudes (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)
Es ist wichtig zu beachten, dass der Einheitswert praktisch nie dem aktuellen Marktwert entspricht, sondern ein standardisiertes Maß für die Besteuerung von Immobilien ist.
Kalkulationen für Bauträger
Das Residualwertverfahren (oft auch Bauträgerkalkulation genannt) ist in der ÖNORM B1802-3 geregelt und dient vor allem zur Ermittlung des Marktwertes von unbebauten Liegenschaften, Projektentwicklungen und bebauten Liegenschaften bei denen eine grundlegende Revitalisierung geplant ist. Das Residualwertverfahren ist besonders geeignet bei der Bewertung von unbebauten Liegenschaften, wenn keine ausreichende Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen verfügbar ist. Im Rahmen der Residualwertanalyse sind alle wesentlichen wirtschaftlichen Parameter besonders sorgfältig einzuschätzen, um ein entsprechend zutreffendes Ergebnis zu erzielen.
Dieses Verfahren beinhaltet im Wesentlichen folgende Schritte:
- Projektanalyse: Überprüfung des Marktes, der Lage und der Gegebenheiten, Analyse der Möglichkeiten der Projektumsetzung (Widmung, Bebaubarkeit etc.).
- Kostenanalyse: Einschätzung der für die Realisierung des Projektes anfallenden Kosten aus Dienstleistungen, Bauführung, Finanzierung, Risiko- und Gewinnaufschlag, Nebenkosten etc.
- Ertragsanalyse: Einschätzung der realistisch zu erwartenden Erträge aus der Projektumsetzung
- Gegenüberstellung der Erträge und der Kosten mit dem Saldo zwischen Erträgen und Kosten als Residuum (tragbarer Bodenwert)
Diese Schritte können je nach Art und Umfang des Projekt unterschiedlich detailliert zu behandeln sein. Die Anwendung des Verfahrens erfordert viel Erfahrung und Sorgfalt. Bei entsprechend sorgfältiger Durchführung ist das finanzielle Risiko bei Umsetzung des Projekts minimiert und die Rentabilität nachgewiesen.